Продажа доли квартиры. Обязательное нотариальное удостоверение. | Нотариус Расламбекова Н.Г.

Отчуждения долей недвижимости


Принятие закона №391-ФЗ позволит эффективно бороться с мошенничеством в сфере недвижимости

2 июня 2016 года состоялось событие, которого давно ожидали многие. Президент РФ Владимир Владимирович Путин подписал федеральный закон 172-ФЗ. Государственная дума приняла ФЗ еще 20 мая 2016 года, а пятью днями позднее он был одобрен советом федерации. И правительство, и глава государства возлагают огромные надежды на этот закон. Основная цель документа — защитить от квартирного рейдерства одну из самых незащищенных категорий граждан — несовершеннолетних. 172-ФЗ создан для усиления контроля купли-продажи квартирных долей на рынке недвижимости.

Вступление в силу нового закона снизит до минимума мошеннические схемы рейдеров, которые раньше активно применялись по отношению к несовершеннолетним и социально незащищенным владельцам недвижимого имущества. А именно: вводится обязательная нотариальная форма для всех видов отчуждений долей недвижимого имущества.

Если оглянуться назад и посмотреть в обозримое прошлое, то число преступных деяний, которые происходили в сфере недвижимости как в крупных городах, так и на периферии, возросло в разы. Жизнь собственников, имеющих доли в объектах недвижимости, особенно если это было элитное жилье в центре города, превращалась в сущих кошмар. Требования и уговоры часто сменялись угрозами и запугиваниями, поэтому часто отчуждение таких долей проходила либо бесплатно, либо по несправедливо низкой цене.

Мощнейшим оружием, к которому обратился законодатель, стали так называемые нотариальные свидетельства. Именно они стали тем самым противоядием которое свело на нет массовую волну рейдерских бизнес-захватов долей обществ с ограниченной ответственностью. Нотариат прекрасно зарекомендовал себя как институт, который бы смог обеспечить прозрачность сделок и свести все попытки мошенничества к минимуму.

Конец 2015 года был ознаменован действительно великим событием. 29 декабря был принят ФЗ о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации. Согласно этому закону вводилась обязательная нотариальная форма продажи доли в недвижимом имуществе посторонним лицам. Говоря простыми словами, желающий продать свою долю должен был в первую очередь уведомить других собственников о намерении продать свое имущество и предложить им первыми купить жилье. Правильность сделки должен заверять нотариус.

Таким образом был «перекрыт кислород» рейдерам, скупающим микродоли объектов недвижимого имущества. К сожалению и в такой схеме рейдеры нашли свои лазейки. К примеру, собственник мог подарить свою долю мошенникам, которые затем принимались выживать остальных жильцов. Или же дарил микродолю от своей части. Мошенник становился полноправным собственником, имеющим приоритет при выкупе остальных долей недвижимого имущества. Риски остальных собственников хоть и уменьшились, но по-прежнему их вероятность имела место быть.

С принятием 172-ФЗ различные варианты мошеннических схем были полностью ликвидированы. Теперь нотариус должен удостовериться не только в том, что все собственники недвижимого имущества уведомлены о возможности преимущественного права покупки, но и в том что сделка дарения не является притворной. Нотариус, наделенный правами от имени Российской Федерации, обязан предупреждать стороны о последствиях притворной сделки, которая затем может быть признана недействительной. Ибо такая сделка нарушает права иных собственников объекта недвижимого имущества.

Ранее владельцы легко поддавались на уговоры мошенников, так как в полной мере не владели всей информацией. Уполномоченное должностное лицо призвано не только консультировать граждан, но и предупреждать их от совершения противоправных деяний. Нотариус вправе отказать в удостоверении дарения или мены, если у него возникнут сомнения относительно притворности этой сделки.